合同法霸王条款现状 第1篇
格式条款1：为提高房屋品质而对装饰、设备标准所作的变动，或按法律和政策规定实施以及因招投标而变更约定的主要材料和设备品牌、产地等，不视为出卖人违约。合同未约定的，以实际交付为准。
点评意见：此条款属于涉嫌出卖人排除买受人权利、减轻或免除自身责任的不公平格式条款。
《浙江省实施《_消费者权益保护法》办法（2017年修订）》第二十条规定：房地产经营者销售全装修商品房的，应当在合同中明确所用主要装修材料的名称、品牌、规格、型号、等级和施工质量标准等内容。《合同法》第七十七条第一款规定，当事人协商一致，可以变更合同。该条款约定，合同已备案确定的装修价款及装修标准，出卖人未经双方协商一致单方变更装修材料、装修标准，不视为违约，显然是出卖人排除买受人权利、减轻或免除自身责任。
格式条款2：样板房的建筑形式、建筑材料、结构、外立面、庭院、景观、室内外装修等仅供风格及装修效果的参考，不作为交付标准，具体以实际交付实样为准。
点评意见：此条款属于涉嫌出卖人减轻或免除自身责任的不公平格式条款。
《浙江省实施《_消费者权益保护法》办法（2017年修订）》第二十条规定，房地产经营者预售全装修商品房的，应当提供交付样板房。交付样板房的保留时间，自全装修商品房交付消费者之日起不少于六个月，或者自建设项目竣工验收合格之日起不少于两年。全装修商品房的展示样板房、模型、展示板以及广告对于合同订立有重大影响的，应当作为房屋装修质量的交付标准。上述条款约定，样板房仅供风格及装修效果的参考，不作为交付标准，具体以实际交付实样为准。这明显违反了法律规定，系出卖人减轻或免除自身责任。
格式条款3：因主管部门备案系统生成了全装修总价或者物价房管部门公示了本项目装修单价的，该价格均系出卖人配合监管部门报备的数据，不作为该商品房精装交付或精装价格的认定标准，具体装修交付标准应以买卖双方书面约定为准。
点评意见：此条属于涉嫌出卖人设置阴阳条款排除政府部门备案监管、减轻或免除自己责任并排除消费者请求支付违约金的不公平条款。
《浙江省人民政府办公厅关于加快推进住宅全装修工作的指导意见》（浙政办发【2016】141号）第二条第（四）项规定，销售合同中应明确成品住宅装修标准、环保标准及室内环境检测报告等交付要求。浙江省住房和城乡建设厅《关于推行使用2018版<浙江省商品房买卖合同示范文本>的通知》（浙建【2018】2号）第二条第（二）项、第（五）项规定，全装修住宅是完整的商品房，合同价格包含住房以及交付标准中装修（设备）的价格；合同签订后，出卖人不得通过要求买受人签订补充协议等形式降低或变相降低合同约定的装修标准、环保标准和保修标准。该条款约定，主管部门备案系统生成的全装修总价或者物价房管部门公示的本项目装修单价，不作为该商品房精装交付或精装价格的认定标准。这是典型的通过补充协议规避政府有关部门对全装修（精装修）商品房的限价政策监管，减轻或免除出卖人自身责任，同时侵害了买受人要求出卖人按约交付全装修（精装修）备案价格标准的合法权益。
格式条款4：如因国家政策原因，买受人不能办理按揭贷款的，则应在接到出卖人或银行相关通知后3日内自筹资金付清需以按揭方式支付的房款。若买受人未在上述规定时间内付清相应房款的，则视为买受人逾期付款。
点评意见：此条款属于涉嫌加重买受人责任、排除买受人合法权利的不公平格式条款。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。该条款约定，买受人因国家政策原因不能办理按揭贷款的，要按照出卖人通知时间自筹资金付清原按揭贷款支付部分的房款，逾期视为违约，违反了上述司法解释规定，加重了购房者的责任，排除了购房者合理的合同解除权。
格式条款5：买卖双方进行交接时，出卖人明确告知买受人交付的商品房尚未取得合同约定的交付证明文件或尚未满足合同约定的其它交付条件，买受人仍愿意接收该商品房的，视为双方对房屋交付条件的变更。
点评意见：此条款属于涉嫌出卖人免除自身责任的不公平格式条款。
根据《合同法》第279条、《建筑法》第61条、《城市房地产管理法》第27条等规定，竣工验收备案是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，才具备交付使用的条件，即交付经竣工验收且质量合格的房屋是开发商强制性的法定义务，该法定义务并不因买受人的同意而免除。根据该条款约定，可能存在房地产开发商未取得工程竣工备案证、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、分户验收合格证明、精装修全装修房环保合格证明等交付文件而向买受人交付的情形，系出卖人免除自身的法定责任，进而侵害了买受人的合法权益。
格式条款6：买受人在办理该商品房的交接手续前，应当付清全部应付房价款、物业专项维修资金、契税、产权登记费、公共能耗费、面积差价款等，否则，出卖人有权拒绝交付，延迟交付期间产生的一切责任及费用由买受人承担。同时，该商品房毁损、灭失的风险以及所发生的水、电费、物业服务费等自本合同约定的交付期限届满或出卖人发出的《交房通知书》确定的最迟收房日后次月起由买受人承担；商品房保修期亦自此期限起算。
点评意见：此条款属于涉嫌加重买受人责任和出卖人免除自身责任的不公平格式条款。
《合同法》第六十六条规定，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。房价款、面积差价款、物业维修基金等款项付清与否和出卖人是否守约履行交房义务直接相关，而契税、产权登记费等办证税费付清与否成为出卖人拒绝交付的抗辩理由缺乏法规依据，该条款加重了买受人的责任。《合同法》第一百四十二条规定，标的物交付后相应的风险才发生转移。该条款约定，出卖人一方面拒绝向买受人实际交付，另一方面又要求买受人承担交付后的毁损灭失、保修期起算、物管费、能耗费等风险和责任，加重了买受人责任、减轻或免除了自己责任。
格式条款7：买受人同意，出卖人可根据项目开发建设的具体情况及需要，对建筑区划内的物业服务用房的面积、功能、用途、坐落位置等作一定的调整，若因上述调整需要征询买受人相关意见或举行听证程序的，买受人授权出卖人代为行使相关权利。
点评意见：此条款属于涉嫌规划设计变更情形下加重买受人责任、不当排除消费者主要权利的不公平条款。
《商品房销售管理办法》第二十四条规定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起１０日内，书面通知买受人。根据规定，规划变更或设计变更的批准权在于规划及设计部门而非当然属于买受人同意的范畴。该条款约定，受人同意出卖人可根据情况需要，做规划设计等的变更调整；变更调整需要征询买受人相关意见或举行听证程序的，买受人授权出卖人代为行使相关权利的约定。这明显是加重了买受人的责任，单方排除了买受人的知情权、选择权等主要权利。
格式条款8：本合同约定的交房与办证时间互为关联，若出卖人逾期交房的，则出卖人承诺取得房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证相应的违约责任。
点评意见：此条款属于涉嫌交房与办证双重违约情形下减轻或免除自己责任的不公平条款。
《城市商品房预售管理办法》第十二条规定，预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续；开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。根据此规定，合同约定的交房与办证时间确实互为关联，交房时间的违约导致办证时间的延迟；出卖人逾期交房的情形下，除承担逾期交房的责任外还应承担逾期办证的违约责任。而上述条款的约定，显然属于出卖人利用格式条款减轻或免除自己违约责任的情形，侵害了买受人合法权益。
格式条款9：根据小区整体美观、方位指引、形象宣传等需要，买受人同意并认可在不改变其共有性质的基础上，出卖人对该商品房所在楼宇及楼盘的外墙面及屋面享有设立相关永久性标识（包括但不限于企业标识、楼盘案名、宣传口号等）的永久免费使用权，对此买受人无任何异议，且放弃就该等情形向出卖人及相关部门提出任何异议的权利。
点评意见：此条款属于涉嫌侵犯排除业主共有权益的不公平格式条款。
《物权法》第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第（一）项规定，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分属于业主共有部分。该条款约定，出卖人对该商品房所在楼宇及楼盘的外墙面及屋面享有设立相关永久性标识（包括但不限于企业标识、楼盘案名、宣传口号等）的永久免费使用权，侵犯排除了业主基于共有而衍生的收益权等相关权益。
格式条款10：本合同签订前有关该商品房的宣传推广文件、楼书及其他资料中就《商品房买卖合同》项下商品房及相关设备设施（含建筑区划内公共部分、绿地）所作的表述，与《商品房买卖合同》及其附件规定不一致的，以《商品房买卖合同》及其附件为准，原有的表述不视为合同的要约或组成部分。销售宣传资料、户型布置图、精装修示意图、沙盘模型等仅作为参考，没有合同约束力，最终以竣工后的建筑区划内的房屋效果为准。
点评意见：此条款属于涉嫌出卖人免除或减轻自身责任的不公平格式条款。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。该条款约定，销售宣传资料、户型布置图、精装修示意图、沙盘模型等仅作为参考，不视为合同的要约或组成部分，没有合同约束力，明显违反上述规定，属于典型的开发商利用格式条款免除或减轻自身责任条款。
合同法霸王条款现状 第2篇
我国法律采用格式条款的概念，也就是意味着合同中可以将所有条款分为两类，即格式条款和非格式条款。格式条款的积极意义主要是节约交易成本、提高交易效率，这是格式条款的生命力所在，也是市场经济注重效率的体现。但同时也应注意到格式条款的消极一面，某种程度上格式条款是对意思自治、契约自由的背离。正是格式条款的这种两面性，因此我们既要保证其发挥积极的效用，同时又要控制其可能造成的损害。依《民法典》第四百九十六条的规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。
合同法霸王条款现状 第3篇
首先需要明确的是，提供方有提示说明义务的仅是免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，而并非全部格式条款。一般来说，合同中加重对方责任、限制对方主要权利、排除对方主要权利的条款属于与对方有重大利害关系的条款。在司法实践中，提供方采用“足以引起对方注意”的文字、符号、字体等特别标识对格式条款进行表示的，可以认为是采取了合理的方式，但需要注意的是，实践中有的企业为了省事把大量格式条款内容都用黑体加粗体现出来，此时是无法起到应有的提示效果的。
另外，格式条款提供方履行说明义务时，主要是说明应当达到常人能够理解的程度，说明的内容至少要包括：免除或减轻提供方责任等与对方由重大利害关系条款的基本含义、对双方当事人责任的影响，并以对方能够理解和接受的方式进行。
合同法霸王条款现状 第4篇
早在19世纪格式合同就已经出现在西方的农业和手工业等领域。随着社会经济的发展，其运用范围越来越广泛。到了20世纪，格式合同已经是合同领域的一个普遍现象，并且深刻地影响着我们的经济生活。它以其交易的便利性和经济性适应了现代社会商品经济高度发达的要求；它广泛作用于社会经济生活的方方面面。霸王条款与格式合同是一对孪生兄弟，于是，随着格式合同的出现，霸王条款也就当然地出现在我们的经济生活中了。那么什么是霸王条款？对此，有学者下了这样的定义，所谓的霸王条款，主要1）是指一些经营者单方面制定的逃避法定义务，减免自身责任的不平等的格式合同；有学者则认为霸王条款是指生产者或经营者在格式合同中规定的，违反公平，诚信等民法基本原则且损害格式合同相对人的条款。
合同法霸王条款现状 第5篇
记者:近日,广东省消委会公布了对全省餐饮行业的调查暗访结果,发现餐饮行业存在一些乱收费问题,长期困扰着消费者,其中收取最低消费问题尤为突出。在接受调查的100家餐馆中,有47家设置了最低消费,占比接近5成。有个别餐馆吃顿饭最低消费8800元,在“最低消费”外还巧立名目再收服务费。餐饮业长期存在的这一收费现象,目前仍然相当普遍。
刘俊海:开瓶费和包间费等“霸王条款”中有很多不公平的体现,如单方排除消费者权利和利益、单方增加消费者的权利和义务、单方设定经营者的权利和利益、单方免责等方面侵害了消费者的公平交易权。公平交易权是消费者权益保护法确定的消费者的一项法定权利,必须得到商家的尊重和保护。
记者:开瓶费、包间费是被新消法“点名”的“霸王条款”,“只要是排除或限制消费者权利的行为,都属于‘霸王条款’”。2014年年初,最高人民法院在给《中国消费者报》的回函中表示,餐饮业制定的“禁止自带酒水”“包间设置最低消费”,均属于餐饮经营者利用其优势地位,作出的加重消费者责任的不公平、不合理的规定,违反了相关法律规定,属于“霸王条款”,消费者可请求法院确认“霸王条款”无效。
刘俊海:多年来一直存在的深层次原因主要有三个方面:第一是一些企业唯利是图,违法收益高于违法成本的现状使“霸王条款”得以存活；第二是监管有漏洞,监管部门旗帜不鲜明、立场不坚定、态度不坚决,使“霸王条款”作为潜规则一直存在；第三是由于财力不对等、成本外部化能力不同等因素,导致作为弱势人群的消费者在面对“霸王条款”时选择忍气吞声。这三种原因交织使“霸王条款”蔓延滋生到现在。
孟强:多年来,“霸王条款”虽然得到了合同法、消费者权益保护法等法律法规的规制,但依然存在的根本原因还是在于一些商家滥用自己的优势地位,对相对处于弱势的消费者提供不合理的合同条款,更深层次的原因是消费者维权成本高,要支出大量的时间、精力、金钱等才能维权。所以,很多时候消费者都选择忍气吞声或者个案私了。相应地,商家设置“霸王条款”的成本低、收益大、风险小,所以消费者未能通过法律手段对不良商家形成有效惩罚和警示。
合同法霸王条款现状 第6篇
记者:对“霸王条款”,除消费者增强自我保护意识、多举报投诉外,监管部门应该标本兼治。一方面要加大曝光力度,采取种种处罚措施,提高企业的违法成本；另一方面则要针对这一顽疾,从法律层面对合同的公平性作出明确规范,对“霸王合同”露头就打。
刘俊海:大部分企业都在诚信经营,但也确实有为数不多的企业执迷不悟,只注重眼前利益和财产利益,不顾长远利益和品牌利益。在这种情况下,监管部门应该适当干预、有所担当。要切实落实已经出台的法律法规,对违法违规的企业应批评、罚款,帮助其整改和优化。
邱宝昌:当下确实存在部分企业自律失效的情况。面对这种情况,行业协会应当号召行业会员自律,企业也应该在遵守法律法规的基础上,做出高于法律规定的承诺。在执法过程中,需要消费者参与并不是寄托消费者火眼金睛。监管部门对各行业的乱象了如指掌,重点是要出台相应的法律法规和更加完善监管部门的管理,对市场进行监管。
记者:在一些企业自律失效的情况下,也需要相关监管部门切实落实已经出台的法律法规。
孟强:依靠企业自律,效果未必理想,因为市场经济是竞争经济,企业之间存在竞争,但有时候存在地域差别和信息不对称等原因,竞争未必充分,竞争也未必都是良性竞争,所以如果某些不良企业采用“霸王条款”的获利多于损失,就会导致诚信企业的营利降低甚至经营困难,造成劣币驱逐良币的局面。所以,仅靠企业自律是远远不够的,市场监管部门应当为消费者提供更为便捷有效的投诉举报渠道,并定期展开高效率的合同执法检查,确保合同法、消费者权益保护法对消费者的保护措施落实到位。
市场监管部门的执法检查主要是行政管理手段,由于合同是当事人之间的合意产物,具有相对性,所以更多的得依靠合同当事人即广大消费者来维权,将合同法等法律的规定运用起来。消费者协会等组织应当发挥自身职能,积极行动,根据消费者提供的线索进行调查取证,并提起集团诉讼,对不良商家形成有效惩罚和威慑,从而减少“霸王条款”侵犯消费者权益的现象。
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