租房合同霸王条款不平等条款 第1篇
争议焦点——租赁终止协议中“双方再无任何房屋租赁关系及经济关系”的格式条款，应当如何理解?出租方有无退还押金的义务? （《_最高人民法院公报》2005年第9期（总第107期））
法院认为：本案所涉的北京市房屋租赁承租合同和终止协议，都是被上诉人中汇房产公司向上诉人徐蕾提供的格式合同。作为格式合同的提供者，中汇房产公司既然认为“双方再无任何房屋租赁关系及经济关系”这一格式条款中包含了不返还押金的意思，此时就有义务提醒徐蕾注意或在协议中注明：这一条款签署后，押金不再退还，押金收据废止。中汇房产公司并未履行这一义务。鉴于终止协议里对押金以及押金收据如何处理只字未提，从“双方再无任何房屋租赁关系及经济关系”这一格式条款的文字中，不能直接推导出徐蕾有自愿放弃押金权利的意思表示。因此在租赁合同终止并且应交纳的费用已交纳的前提下，中汇房产公司仅以徐蕾签署了终止协议为由拒不返还押金，于法无据，是侵犯徐蕾的财产所有权。
租房合同霸王条款不平等条款 第2篇
租赁合同约定“出租方因经营需要，需对场地进行调整时，承租方应积极配合并服从”，是指合同期内调整，还是指合同期满后调整？以及调整时承租方已经投入的装修费该如何处理？（最高人民法院（2017）最高法民申2548号）
法院认为：本案租赁合同的核心主要是租金及租赁物的位置，对于承租人来说，柜台位置一旦发生调整，则需要重新投入时间和金钱进行装修和维护，期间的利益也必然受损，丽晶公司提出的调整柜台位置不是对原合同的续签，而是对原合同作出重大变更后发出的新的要约，虽然《租赁合同》第条约定：“甲方因经营需要，需对乙方场地进行调整时，乙方应积极配合并服从”，但该条对于在合同期内调整还是在合同期满后调整，以及调整时乙方已经投入的装修费用该如何处理均未约定，因此，《租赁合同》对调整柜台位置时，装修费该如何处理约定不明。《_合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”前述条款系丽晶公司提供的格式条款，在有争议时，应当作出不利于丽晶公司一方的解释。即丽晶公司决定调整柜台位置时，应当对刘秀荣投入的装修费予以补偿。
租房合同霸王条款不平等条款 第3篇
《安全消防责任书》中的免责条款“ 公司所有的各租赁户要切实做好人身及财产安全工作，采取切实可行的防火、防盗预警措施，并积极主动参加财产保险，否则造成的一切人身、财产损失自行承担，再生资源公司概不负责“ 是否有效？（河南省高级人民法院（2014）豫法民二终字第202号）
法院认为：再生资源公司以《安全消防责任书》第四条的约定为由主张其对张保庆的损失不应承担赔偿责任。但《安全消防责任书》是再生资源公司针对各门店、仓库及租赁户事先统一制定的，并未与各租赁户进行协商，根据《_合同法》第三十九条第二款：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”的规定，该《安全消防责任书》中的条款构成格式条款。而从《安全消防责任书》第四条“公司所有的各租赁户要切实做好人身及财产安全工作，采取切实可行的防火、防盗预警措施，并积极主动参加财产保险，否则造成的一切人身、财产损失自行承担，再生资源公司概不负责”的内容看，再生资源公司作为提供格式条款的一方完全免除了其自身责任。根据《合同法》第四十条的规定，该免责条款无效。再生资源公司以该条款为由主张其不应对张保庆承担赔偿责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。
//////////
租赁合同避免“霸王条款”的几点建议
根据最高院的司法解释，如果提供格式条款的一方违反了合同法第39条第一款规定，并同时具有合同法第40条规定的情形之一的，人民法院才认定格式条款无效或者作出不利于格式提供方的解释，具体规定如下：
最高人民法院关于适用《_合同法》若干问题的解释(二)：
第六条 提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式。
提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。
第十条 提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。
根据上述规定，相应地，为避免出租方提供的格式条款被认定为“霸王条款”而无效或者作出对出租方不利的解释，提出以下的建议，供各位探讨。
1. 起草格式条款时遵循公平原则确定租赁双方的权利和义务，条款中体现权利与义务的基本对等。
例如，广东省高级人民法院在（2014）粤高法民二申字第403号再审民事裁定书中认为，该条款明确约定了广告推广费的用途，并未单方免除世纪天雅公司的责任，且世纪天雅公司亦依约在涉案商铺大楼外安装用于推广宣传的LED显示屏，支付了相关费用，故原审判决认定前述约定不属于应当认定为无效的格式条款并无不当，刘红芳以此为由要求世纪天雅公司退回广告推广费，缺乏依据。
2. 对于格式条款中加重承租方责任或者免除/限制出租方责任的内容，应在租赁合同中采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，提示承租方注意，并按照对方的要求对该格式条款予以说明。
例如，广州市中级人民法院在（2017）粤01民终21150号民事判决书中认为，双方当事人签订的争议条款系经过双方的磋商所签订，巨乐公司（承租方）表示该条款在签订时已经提出了异议并要求天河城公司进行了解释，因此，一审法院基于巨乐公司的自认，按照证据法的一般规则认定天河城公司已经履行合理提示和说明义务，处理正确。巨乐公司在充分了解争议条款的内容，且愿意免除提供条款方责任的情况下，争议条款属于当事人意思自治范畴，一审法院认定争议条款合法有效，处理正确，本院予以确认。巨乐公司上诉主张该争议条款无效，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。
3. 格式条款所表达的意思应当明确、避免笼统模糊不清，以防对条款的理解发生争议而作出对出租方不利的解释。
例如，佛山市中级人民法院在（2014）佛中法民一终字第2370号民事判决书中认为，根据涉案物业于2013年10月29日（出租人）发出竞投公告所附的交易须知第十二条第1款约定：“本次竞投对物业的现状进行租约竞投，交易成交后则按现状移交给竞得人，出租方对招租物业的品质与瑕疵不承担责任，竞投人在竞投前应认真查阅招租物业的资料并到招租物业的现场审视物业现状，竞投人到场参加竞投即被视作已认可了该招租物业现状及交易资料所规定及说明的条款”第十二条第5款约定：“招租物业成交后，物业移交具体时间由出租方确定，出租方按移交时的现状移交物业给承租方经营使用….”，可见该公告中关于涉讼房产按照竞投时现状交付还是移交时现状交付的约定存有歧义，而该份合同属于大沥资产公司事先拟定好的格式合同，在双方就此理解存在争议的情况下，依照《_合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”，理应作出对大沥资产公司不利的解释。
结语
Conclusion
在习_提出“房子是用来住的、不是用来炒的”、各级政府出台政策打击炒房以来，国家连续出台对住房租赁行业利好的配套政策，可以预测，年轻人初次平均购房年龄将不断延后，住房租赁的需求市场将不断扩大，加上写字楼和商铺租赁的蓬勃发展，特别在一二线城市，不动产租赁正成为包括房地产开发商在内各路资本争夺的市场，但是，随之而来的租赁纠纷也会越来越多，近期媒体关注的甲醛超标，即是租赁行业不可忽视的问题之一。作为长租公寓公司、资产管理公司等出租企业，更应该未雨绸缪，尽可能做到合法合规，才能在激烈的市场竞争中走得更稳、更远。
【本文仅供读者学习探讨之用，不作为任何形式的正式法律意见】
//////////
化中毅律师
■广东广信君达律师事务所合伙人
■第十一届广东省律师协会破产与清算法律专业委员会委员
■英国南安普顿大学（University of Southampton）海商法硕士（）
//////////返回搜狐，查看更多
